Oposición al juicio de desahucio
Por: Carvajal del Rey
La oposición al juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas tiene un carácter limitado, que impide que el inquilino (arrendatario) demandado pueda aducir todo aquello que considere.
Contenidos
¿Que es un juicio de desahucio?
El juicio de desahucio es el procedimiento judicial por el que se pretende la recuperación de la posesión de la finca urbana ‑vivienda o local de negocio‑, que es objeto del arrendamiento a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable.
Motivos habituales en la presentación de la demanda de desahucio.
1. Incumplimiento del pago de la renta o cantidades asimiladas (IBI, comunidad de propietarios, luz, agua, etc).
Recordamos que para que exista el impago de las cantidades asimiladas a la renta, los gastos asimilados a la renta (suministros, IBI, comunidad de propietarios), tienen que estar pactados en el contrato de arrendamiento. Las partes han tenido que establecer en el documento que el arrendatario / inquilino es el obligado al pago.
En este caso hablamos de un DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO.
El artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece que: “Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidades asimiladas sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.
En conclusión, el inquilino solo puede alegar las cuestiones relativas al pago de la renta: se ha pagado la renta; se ha consignado; el arrendador se ha negado al cobro de la renta, o las cuestiones de la legitimidad, dado que el único que puede ejercer esta acción de desahucio por falta de pago es el arrendador, como así establece el artículo 24 de la ley de Arrendamientos urbanos del año 1994.
Quedan fuera de este proceso (desahucio por falta de pago) las cuestiones complejas, sin que puedan alegarse por el inquilino al tratarse de un procedimiento sumario ‑que no otorga condición de cosa juzgada, siendo posible volver a discutir estas cuestiones junto a otras en un procedimiento ordinario-.
Dos acciones posibles
- Recuperar la posesión del inmueble.
- Recuperar la posesión de la finca y reclamar en el mismo juicio las rentas debidas, ya sea en concepto de renta o por cantidades asimiladas (IBI, gastos de comunidad, consumos de luz, aguas, etc). En este segundo supuesto el inquilino demandado prodrá oponer otros motivos diferentes a los que ya se han dicho, entre ellos la COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS, que se regula en el artículo 438.3 de la LEC. ” El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408…”
Incumplimiento del arrendador
No podemos oponernos como hemos visto al desahucio por falta de pago alegando el incumplimiento del arrendador, las causas de oposición están tasadas y vienen reguladas en el artículo 444.1 de la LEC, sin embargo, la jurisprudencia no ha sido unánime, y existen dos doctrinas enfrentadas:
- Por un lado, ‑por todas la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra (sección 1), sentencia de 18 de junio de 2015, que señala que no puede el inquilino oponerse al desahucio de pago, alegando el incumplimiento del arrendador, para justificar su propio incumplimiento.
- Por otro lado otra tendencia doctrinal que entiende que cuando el incumplimiento del arrendador es grave, si cabe oponerse al desahucio cuando en el procedimiento también se reclaman rentas. La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12), sentencia de 18 de junio de 2014, es reflejo de esta linea argumental: “…para que la falta de pago de rentas no motive la resolución contractual, será preciso que el arrendatario alegue y acredite que el arrendador ha incumplido sus obligaciones contractuales, no bastando con un cumplimiento defectuoso de las mismas, siendo preciso para ello que exista un incumplimiento esencial o grave, el cual se da cuando se frustran las legítimas aspiraciones de la otra parte contratante”.
queda sujeta a la interpretación y opinión del juez el que se den las condiciones para que la sentencia sea estimatoria para el inquilino.
Más vale prevenir que curar, y si no queremos vernos fuera del local de negocio o de la vivienda, más nos vale si tenemos la posibilidad, de enervar la acción ‑ingresar las cantidades impagadas- y continuar el procedimiento por las otras cuestiones planteadas en la demanda, o formular nuestra propia demanda en reclación de nuestros derechos o intereses.
La falta de reparaciones en la vivienda por el arrendador no es justa causa que permita el impago de la renta
Caso real que atendemos en el despacho en el que el arrendador hace caso omiso de la gravísima situación del inmueble, local acondicionado como vivienda, afectado por graves humedades.
A pesar de las múltiples ocasiones en las que se reclamó la reparación, incluso con parte al seguro que analizó el estado de la vivienda, el propietario hizo caso omiso y no procedió a la reparación.
¿Procede en estos casos dejar de pagar la renta?
Pues no, no se le ocurra. El procedimiento de reclamación es otro, la falta de reparaciones del arrendador no justifica el impago de la renta.
Es comprensible que el inquilino, como medida de presión decida dejar de pagar la renta, exigiendo con la “huelga de pago” que el arrendador cumpla con su obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y salubridad.
Es cierto que en las obligaciones bilaterales ‑contratos‑, ambas partes contratantes tienen obligaciones que deben cumplir. Pero para poder exigir el cumplimiento a la contraparte es necesario haber cumplido previamente con la obligación propia. Así lo establece el artículo 1124 del Código Civil.
También lo establece así el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que: “El incumplimiento de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento dará derecho al que haya cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo a lo previsto en el artículo 1124 del Código Civil”.
Entendido que debemos cumplir con nuestra obligación de pago para poder exigir la obligación de reparación de la vivienda, cabe preguntarse entonces cual es el procedimiento para llevar a cabo la reclamación.
La reclamación siempre fehaciente
Nada de redes sociales, mensajes de Whattapp, o mensajes similares a través de otros servicios de mensajería inmediata. La prueba de dichas conversaciones ante los tribunales es de difícil prueba por la facilidad con la que pueden alterarse lo mensajes.
Para un juez tiene mucha más validez el correo electrónico o el SMS como prueba de las conversaciones.
No obstante, lo que de verdad da prueba de los hechos, de la reclamación, es el BUROFAX con acuse de recibo y certificación de contenido, o la vía de la reclamación notarial.
Un burofax bien redactado y enviado correctamente es garantía de éxito en la reclamación. Aportar fotografías, informes periciales, enviar un video a través del correo electrónico con los desperfectos, etc. Todo esto ayuda, permite que el abogado pueda reclamar con garantías.
Una vez que haya quedado constatado fehacientemente que hemos exigido la reparación y cuando lo hemos hecho, si el arrendador continúa sin hacer caso de nuestra justa reclamación podemos actuar de la siguiente manera:
Reparar por uno mismo, y reclamar las facturas al arrendador.
En aquellos casos en los que las obras de reparación sean urgentes para evitar un daño inminente o una grave situación de inhabitabilidad o incomodidad grave en el uso del inmueble.
Si el arrendador se niega a pagar las facturas no cabrá otra solución que reclamar judicialmente su importe. La demanda tiene que probar (la carga de la prueba la tiene el inquilino), que las obras eran necesarias, y urgentes (con la enorme dificultad de determinar de forma objetiva qué obra es urgente y cual no lo es), y su coste (facturas pagadas por banco o tarjeta mejor que en efectivo).
Aquí los abogados pedimos a nuestros defendidos que nos entreguen todas las pruebas que tengan a su disposición.
Siempre mejor la prueba documental, los testigos los entendemos los juristas como una prueba de segunda categoría, sujeta a la manipulación.
Exigir judicialmente al arrendador la reparación
Esta es la mejor opción si la situación del inmueble permite habitarlo, las obras no son urgentes, el arrendador hace caso omiso a nuestras justas reivindicaciones, y no estamos dispuestos a adelantar el dinero de las obras y quedar sujetos al juicio de un tercero (el Juez), sobre la necesidad o no de las obras.
Promover la resolución del contrato de arrendamiento
Solo aplicable a aquellos casos en los que la falta de reparaciones está haciendo inhabitable la vivienda.
Previamente a toda reclamación judicial es, a nuestro juicio, imprescindible intentar el previo acuerdo. Instar al arrendador a la resolución, al pago de los gastos de abandono del hogar (mudanza y adaptación de la nueva vivienda, por ejemplo).
2. Finalización del contrato de arrendamiento sin que el arrendatario devuelva el inmueble.
En este caso estamos ante un DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DEL PLAZO CONTRACTUAL, que analizamos aquí.
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