GUÍA PARA EL ALQUILER DE VIVIENDA TRAS LA MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

Ley 4/​2013, de 4 de junio, de medi­das de fle­xi­bi­li­za­ción y fomen­to del mer­ca­do  del alqui­ler de viviendas.

Obje­to de la refor­ma: Ya en la expo­si­ción de moti­vos la ley nos intro­du­ce en la idea de que: “El mer­ca­do inmo­bi­lia­rio espa­ñol se carac­te­ri­za por una alta tasa de pro­pie­dad y un débil mer­ca­do de alquiler”.

El legis­la­dor siem­pre ha que­ri­do aumen­tar el núme­ro de fami­lias en situa­ción de alqui­ler (actual­men­te el 17 % fren­te a la media del 30 %), y para ello “fomen­ta” el uso de esta figu­ra a los efec­tos de con­so­li­dar un domi­ci­lio (pron­to empie­zo a cri­ti­car, pero si me dicen que fomen­tar la esta­bi­li­dad es redu­cir la dura­ción obli­ga­da para el arren­da­dor de cin­co años a tres, es como decir que se fomen­ta el empleo esta­ble redu­cien­do la dura­ción del con­tra­to inde­fi­ni­do a con­tra­to diario).

Los que me cono­cen saben que con­si­de­ro el alqui­ler como algo tem­po­ral, útil en algún perio­do vital, faci­li­tan­do a modo de ejem­plo la inde­pen­den­cia del hogar fami­liar de los jóve­nes, pero no le otor­go ni mucho menos las vir­tu­des que se le irro­gan des­de los pode­res públi­cos, o des­de posi­cio­nes eco­nó­mi­cas liberales.

No es sopor­ta­ble en la actua­li­dad cobrar una pen­sión de 700 €/​mes, (creo que me he pues­to gran­di­lo­cuen­te, por­que la pen­sión de mi abue­la era de 500 €/​mes), y al mis­mo tiem­po pagar un alqui­ler en una zona humil­de de Madrid de 800 €/​mes (pisi­to sin vis­tas al Reti­ro, sin ascen­sor, para actua­li­zar, y de cómo mucho 50 m²).

Y solo por eso, es de uti­li­dad la com­pra de una vivien­da. Cier­to que siem­pre nos dirán que el dine­ro que nos hemos aho­rra­do duran­te la vida labo­ral al no com­prar sino alqui­lar, ser­vi­rá para en la eta­pa final de la vida man­te­ner un cier­to nivel de gas­to que no nos lle­ve a la cala­mi­dad eco­nó­mi­ca (por­que cala­mi­dad ya es uno cuan­do entra en años).

Tam­bién nos dirán que es nece­sa­rio hacer­se un buen plan de pen­sio­nes.  No nos deje­mos enga­ñar, hace déca­das que los intere­ses liga­dos a los pode­res finan­cie­ros defien­den que es impres­cin­di­ble apos­tar por pla­nes pri­va­dos de pen­sio­nes, cor­ti­na de humo que ocul­ta un afán nego­cial de la ban­ca y de las empre­sas ase­gu­ra­do­ras por hacer­se con un nego­cio que gene­ra pin­gües beneficios.

Y si no que se lo digan a cual­quier comer­cial de ban­ca y la pre­sión a la que se ven some­ti­dos a dia­rio por inten­tar cap­tar dine­ro de los pla­nes de pen­sio­nes (ade­más de rega­los enve­ne­na­dos por cam­biar de enti­dad – cui­da­do que nadie da duros a pesetas).

Soy de los que apues­ta por la tra­di­ción espa­ño­la de tener vivien­da en pro­pie­dad, y aho­rrar ese “plan de pen­sio­nes” en for­ma de inmue­ble, que me per­mi­ta en un futu­ro vivir sin pagar ren­ta, alqui­lar si quie­ro irme a otro sitio com­ple­tan­do mi pen­sión, (viva el reti­ro en la pla­ya) o ven­der y mar­char­me a un humil­de pue­blo con dine­ro sobran­te en la cuen­ta corrien­te (admi­to más suge­ren­cias, como la de per­der­se en una cara­va­na por el mundo).

Vamos al grano que me disperso.

PRINCIPALES NOVEDADES.

  1. Volun­tad de las partes:

            Dice nues­tro códi­go civil en su artícu­lo 1255 “Los con­tra­tan­tes pue­den estab mecer los pac­tos, cláu­su­las y con­di­cio­nes que ten­gan por con­ve­nien­te, siem­pre que no sean con­tra­rios a las leyes, a la moral, ni al orden público”.

Y dado que lo que que­re­mos en fle­xi­bi­li­zar el mer­ca­do del alqui­ler, se impul­san los pac­tos entre las par­tes, para que pre­va­lez­can sobre la nor­ma­ti­va, y a modo de ejem­plo, las par­tes pue­dan acu­dir a una media­ción o al arbi­tra­je para resol­ver sus controversias.

(Si a mi me pre­gun­tan, en esto del alqui­ler, olvi­dar­se de la media­ción y del arbi­tra­je trae ven­ta­jas en cues­tión de tiem­po y dine­ro, por­que gra­tis no sale, y los pla­zos se alar­gan, que al final ter­mi­na­mos en los tri­bu­na­les dis­cu­tien­do los asun­tos, en fin, hága­se como a sus mer­ce­des intere­se, que los con­se­jos los doy para ser escu­cha­dos, que no hechos).

  1. Sus­ti­tu­ción del pago de la ren­ta por el com­pro­mi­so del arren­da­ta­rio de refor­mar o reha­bi­li­tar el inmueble.

Y si incum­ple que se resuel­va el contrato.

  1. Actua­li­za­ción de la ren­ta según lo pac­ta­do por las par­tes sien­do suple­to­rio el incre­men­to del IPC.

A modo de ejem­plo sería váli­do pac­tar un incre­men­to anual de la ren­ta del IPC + 2 puntos.

  1. Renun­cia al dere­cho de adqui­si­ción pre­fe­ren­te para el arren­da­ta­rio. Des­de el pri­mer día, es decir, que si antes se pro­te­gía al arren­da­ta­rio (que no podía renun­ciar a su dere­cho de adqui­si­ción pre­fe­ren­te en un con­tra­to con dura­ción pac­ta­da infe­rior a 5 años), aho­ra se eli­mi­na esa tute­la al arren­da­ta­rio, y se deja a la acti­vi­dad nego­cial de las par­tes el esta­ble­cer la renuncia.
  1. Dura­ción del contrato.

Se redu­ce el pla­zo de pró­rro­ga for­zo­sa de 5 a 3 años, y tam­bién se redu­ce el pla­zo de la pró­rro­ga táci­ta (cuan­do las par­tes no dicen ni sí, ni no), de 3 a 1 año.

  1. Recu­pe­ra­ción de la vivien­da por la propiedad.

El pro­pie­ta­rio podrá comu­ni­car al arren­da­ta­rio con una ante­rio­ri­dad míni­ma de 2 meses (sal­vo que las par­tes hayan pac­ta­do otro pla­zo), que nece­si­ta la vivien­da para si mis­mo, sus fami­lia­res de pri­mer gra­do o su cón­yu­ge en caso de sepa­ra­ción divor­cio o nulidad.

  1. Desis­ti­mien­to del arrendatario:

El arren­da­ta­rio pue­de renun­ciar al con­tra­to una vez hayan pasa­do 6 meses des­de el ini­cio del arren­da­mien­to, y siem­pre que lo comu­ni­que con una ante­la­ción míni­ma de 30 días.

Las par­tes pue­den pac­tar una indem­ni­za­ción a favor de la pro­pie­dad equi­va­len­te a una men­sua­li­dad de la ren­ta en vigor por cada año del con­tra­to pen­dien­te de cumplir.

  1. Ins­crip­ción de los con­tra­tos de arren­da­mien­to en el Regis­tro de la Propiedad.

Siem­pre que se quie­ra que los con­tra­tos ten­gan efec­to fren­te a ter­ce­ros no fir­man­tes del con­tra­to, deben ins­cri­bir­se en el Regis­tro de la Propiedad.

Expli­que­mos de otra for­ma, si que­re­mos que en caso de embar­go de la vivien­da, el arren­da­ta­rio pue­da seguir usan­do la vivien­da a cam­bio de pre­cio es nece­sa­rio que el con­tra­to esté ins­cri­to en el Regis­tro de la Pro­pie­dad, de tal for­ma que la enti­dad finan­cie­ra pue­da con­sul­tar quien tie­ne la pose­sión del inmueble.

Lo mis­mo ocu­rre en los casos de ven­ta de la vivien­da, sin ins­crip­ción, “la ven­ta qui­ta la ren­ta” –no me digan don­de oí esto que no lo recuerdo‑, y el nue­vo pro­pie­ta­rio podrá soli­ci­tar la extin­ción del arrendamiento.

Como colo­fón, recuer­den que en el Regis­tro solo se ins­cri­ben escri­tu­ras públi­cas, por lo que habrá que ele­var ante nota­rio el con­tra­to privado.