Coronavirus y pago de la renta de alquiler

Coronavirus y pago de la renta de alquiler

Por Alon­so Tre­na­do. 23/​03/​2020

Ante la situa­ción de Esta­do de Alar­ma, con cie­rre de nego­cios, para­da obli­ga­to­ria en la acti­vi­dad de muchos autó­no­mos, no se han toma­do has­ta la fecha nin­gu­na medi­da para pro­te­ger a los inqui­li­nos ni a los arrendadores.

Tan­to el Real Decre­to Ley 8/​2020 (BOE de 17 de mar­zo), que com­ple­men­ta el Rel Decre­to Ley 6/​2020 de 14 de mar­zo, se han toma­do medi­das eco­nó­mi­cas y socia­les que tra­tan de paliar la situa­ción de abso­lu­ta emergencia.

Sin embar­go, no ha habi­do una nor­ma que mar­que la pau­ta en cuan­to a la ayu­da a los arren­da­ta­rios (de vivien­da y loca­les de nego­cio), ni a los arrendadores.

Sí exis­te una demo­ra en el pago de la hipo­te­cas (artícu­los 7 al 16 del RDL 8/​2020): “Artícu­lo 7. Mora­to­ria de deu­da hipo­te­ca­ria para la adqui­si­ción de vivien­da habi­tual. Se esta­ble­cen medi­das con­du­cen­tes a pro­cu­rar la mora­to­ria de la deu­da hipo­te­ca­ria para la adqui­si­ción de la vivien­da habi­tual de quie­nes pade­cen extra­or­di­na­rias difi­cul­ta­des para aten­der su pago como con­se­cuen­cia de la cri­sis del COVID-19 des­de este artícu­lo y has­ta el artícu­lo 16 de este real decre­to-ley, ambos incluidos”. 

Sin embar­go, se ha pasa­do por alto que la car­ga del pago de los alqui­le­res no podrá hacer­se en muchos casos sin los ingre­sos deri­va­dos del ejer­ci­cio de la actividad.

No hay nor­ma legal que ampa­re la sus­pen­sión del pago de los alqui­le­res, ni tam­po­co que per­mi­ta la sus­pen­sión del con­tra­to de alqui­ler. Solo apli­can­do la figu­ra jurí­di­ca de la ana­lo­gía «méto­do por el que una nor­ma jurí­di­ca se extien­de por iden­ti­dad de razón, a casos no com­pren­di­dos en ella», pode­mos inten­tar apli­car el artícu­lo 26 de la LAU, que sería apli­ca­ble tan­to a las vivien­das como a los loca­les, en apli­ca­ción del artícu­lo 30 de la mis­ma ley.

El artícu­lo 26  de la LAU, esta­ble­ce que se pue­de sus­pen­der tem­po­ral­men­te el arren­da­mien­to y dejar de pagar la ren­ta cuan­do por obras, la vivien­da no pue­de habi­tar­se, y el local no pue­de ser explotado.

Pero para poder apli­car­se el cita­do artícu­lo 26, en rela­ción con el artícu­lo 1558 del Códi­go Civil, es nece­sa­rio que pri­me­ro un Juez diga que es apli­ca­ble por ana­lo­gía y sus­pen­da el pago de la ren­ta. Esto quie­re decir, que pri­me­ro debe pagar­se el alqui­ler, y des­pués, recla­mar y que sea un Juez el que inter­pre­te la nor­ma a favor de un cri­te­rio u otro. Nada sen­ci­llo, nada fácil.

Aña­dir que el artícu­lo 1560 del Códi­go Civil esta­ble­ce que: “El arren­da­dor no está obli­ga­do a res­pon­der por la per­tur­ba­ción de mero hecho que un ter­ce­ro cau­sa­re en el uso de la fin­ca arren­da­da; pero el arren­da­ta­rio ten­drá acción direc­ta con­tra el per­tur­ba­dor. No exis­te per­tur­ba­ción de hecho cuan­do el ter­ce­ro, ya sea la Admi­nis­tra­ción, ya un par­ti­cu­lar, ha obra­do en vir­tud de un dere­cho que le corresponde”.

La cláusula Rebus sic stantibus, la rebaja de la renta, el coronavirus y el pago de la renta de alquiler.

Al encon­trar­nos en un supues­to de fuer­za mayor o de caso for­tui­to, nues­tro dere­cho posi­ti­vo nos per­mi­te el uso de la cláu­su­la rebus sic stan­ti­bus que podría per­mi­tir la reba­ja de la renta.

La claú­su­la rebus sic stan­ti­bus es de crea­ción juris­pru­den­cial, sien­do la Sen­ten­cia del Tri­bu­nal Supre­mo, Sala de lo Civil, 518/​2002 de 27 de mayo, un buen ejem­plo de su aplicación.

STS 3799 2002

La cláu­su­la rebus sic stan­ti­bus es apli­ca­ble en aque­llos supues­tos en los que se alte­re de for­ma gra­ve los supues­tos bási­cos del con­tra­to, y que se de una inusi­ta­da des­pro­por­ción entre las recí­pro­cas pres­ta­cio­nes de las par­tes y que no pudie­ron las par­tes pre­ver al contratar.

El Tri­bu­nal Supre­mo, en Sen­ten­cia de la Sala Pri­me­ra, de lo Civil, de fecha 15/​10/​2014, hace pre­va­le­cer el prin­ci­pio de con­ser­var los actos y nego­cios jurí­di­cos, y man­tie­ne el con­tra­to de alqui­ler reduc­cien­do la ren­ta de for­ma temporal.

STS 5090 2014

Debe tener­se en cuen­ta que la solu­ción no es uni­la­te­ral, esto es, el arren­da­ta­rio no pue­de dejar de pagar la ren­ta o redu­cir su cuan­tía por su úni­ca decisión.

Para que pue­da apli­car­se la doc­tri­na ante­rior­men­te cita­da es nece­sa­rio que se soli­ci­te a los Juz­ga­dos, median­te deman­da, la sus­pen­sión del con­tra­to de arren­da­mien­to o en su caso, de for­ma sub­si­dia­ria la reduc­ción de la renta.