Нарушение срока передачи жилого помещения. Покупка строящегося жилья. Incumplimiento del plazo de entrega de vivienda. Compraventa de viviendas en construcción.

В недавнем решении Верховный Суд Испании вновь констатировал негативную тенденцию, связанную с покупкой строящегося жилья. А именно, речь идёт о нарушении срока передачи жилого помещения, вопросам которого посвящено решение Верховного Суда (Палата по гражданским делам) № 220/2016 от 07 апреля 2016 года.

Постоянный и неуклонно возрастающий кризис в сфере жилищного строительства, в эпоху которого мы живем, принес за собой такую распространенную проблему, как потеря гражданами денежных средств, вложенных в покупку жилья. В следующем разделе мы поговорим об обязательной гарантии исполнения застройщиком своих обязательств и о том, с какими проблемами столкнулось большинство наших клиентов при её отсутствии.

Другое нежелательное последствие указанного кризиса – это несвоевременное исполнение обязанности по передаче вновь построенного жилого помещения. Судебная практика, посвященная данному вопросу, в большинстве своем проводит разграничение между обычной просрочкой и преднамеренной просрочкой, вызванной прямым умыслом застройщика. Данная идея изначально нашла свое отражение в решении Верховного Суда от 09 июня 1986 года и была принята судами при вынесении последующих решений.

В 2015 году Верховный Суд в своем решении от 20 января 2015 года (номер жалобы – 196/2013) признал за покупателями нового жилья право расторгнуть договор.

Однако, в последнем решении, которому посвящена настоящая статья (№ 220/2016 от 07 апреля 2016 года), Верховный Суд вновь вернулся к своей старой доктрине и констатировал, что следует отличать обычную просрочку в передаче жилого помещения от неисполнения договорных обязательств.

И, по логике Верховного Суда, нашедшей свое отражение в последнем решении, в том случае, если новое жилье было не вовремя передано в собственность покупателя, последний имеет право на возмещение причиненного вреда, однако, расторгнуть договор в одностороннем порядке не может. Основанием для расторжения договора в одностороннем порядке может служить только существенное и весомое нарушение договорных обязательств.  А обычная просрочка в передаче жилья таким нарушением не является. Даже в том случае, если такой срок был прямо предусмотрен договором и нарушен застройщиком. Таким образом, Верховный Суд придерживается принципа юридической стабильности и сохранения договорных отношений.

Вместе с тем, стоит подчеркнуть, что когда стороны в договоре купли-продажи жилого помещения прямо и чётко предусмотрели, что срок передачи жилья застройщиком является существенным условием, или когда в результате просрочки были существенно нарушены те или иные законные интересы, тогда действительно покупатель может расторгнуть договор купли-продажи строящегося жилья в одностороннем порядке.

El incumplimiento del plazo de entrega de vivienda

En una reciente sentencia, el alto tribunal (Tribunal Supremo), vuelve a reiterar doctrina sobre una desgraciada habitualidad en la compraventa de viviendas en construcción. En concreto hablamos del incumplimiento del plazo de entrega de vivienda.

En concreto hablamos de la Sentencia 220/2016 del Tribunal Supremo, Sala 1ª de lo Civil de 7 de abril de 2016. 

La perpetua crisis que vivimos que se ha cebado fundamentalmente en el sector de la construcción, ha dejado regueros de afectados que en muchos casos han perdido las cantidades entregadas a cuenta para la compra de su vivienda. En otro post hablaremos del aval obligatorio, y la falta de éste en muchos de los casos de los que nos hemos ocupado.

Otra indeseable consecuencia de la citada crisis ha sido el retraso en la entrega de la vivienda en construcción (incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda). La doctrina jurisprudencial imperante en la materia ha sido la diferenciar entre el mero retraso, con el retraso provocado por la voluntad del incumplidor deliberada y rebelde. Es esta la interpretación que nos dio la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1986, sentencia reiterada con posterioridad. 

En el año 2015, en su sentencia de fecha 20 de enero de 2015,  (número de recurso 196/2013), el Tribunal Supremo reconoció el derecho de unos compradores a dar marcha atrás en la compra de una vivienda nueva, cambiando de criterio.

En la sentencia que ahora traemos a colación, el Tribunal Supremo vuelve por sus fueros, y nos señala que no debe indentificarse retraso con incumplimiento. La simple demora, aunque sea susceptible de ser indemnizada, no es suficiente para permitir la resolución del contrato por la compradora, ya que el incumplimiento debe ser calificado de grave y esencial, a lo que también hay que añadir la doctrina favorable al principio de conservación de los contratos.

La mera previsión de un plazo de entrega, no se traduce en considerarlo como esencial, ni siquiera en los supuestos de compra de vivienda por consumidores.

En conclusión, solo en aquellos supuestos en los que contractualmente las partes fijaron como esencial el plazo de entrega (de forma clara e indubitativa), o cuando el incumplimiento tardío frustra sus legítimos intereses, es cuando tendremos la posibilidad de resolver el contrato de compraventa de vivienda en construcción.