Custodia compartida. La respuesta del Tribunal Supremo al divorcio con hijos.

resolucion contrato compraventaHoy queremos reflexionar sobre las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional que han marcado un cambio de tendencia en relación a la custodia compartida.

Se ha pasado de un régimen “excepcional”, a lo que debe considerarse lo “habitual y normal“, y todo ello basado en la defensa de los intereses de los menores.

 

La Custodia Compartida. la respuesta del Tribunal Supremo al divorcio con hijos

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Incumplimiento del plazo de entrega de vivienda. Compraventa de viviendas en construcción.

El incumplimiento del plazo de entrega de vivienda

En una reciente sentencia, el alto tribunal (Tribunal Supremo), vuelve a reiterar doctrina sobre una desgraciada habitualidad en la compraventa de viviendas en construcción. En concreto hablamos del incumplimiento del plazo de entrega de vivienda.

En concreto hablamos de la Sentencia 220/2016 del Tribunal Supremo, Sala 1ª de lo Civil de 7 de abril de 2016. 

La perpetua crisis que vivimos que se ha cebado fundamentalmente en el sector de la construcción, ha dejado regueros de afectados que en muchos casos han perdido las cantidades entregadas a cuenta para la compra de su vivienda. En otro post hablaremos del aval obligatorio, y la falta de éste en muchos de los casos de los que nos hemos ocupado.

Otra indeseable consecuencia de la citada crisis ha sido el retraso en la entrega de la vivienda en construcción (incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda). La doctrina jurisprudencial imperante en la materia ha sido la diferenciar entre el mero retraso, con el retraso provocado por la voluntad del incumplidor deliberada y rebelde. Es esta la interpretación que nos dio la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1986, sentencia reiterada con posterioridad.  Seguir leyendo


Accidentes de trabajo

Tipos de accidentes de trabajo. Accidente no laboral por ocurrir en pausa de café

Accidentes de trabajo

Los accidentes ocurridos en tiempo de descanso dentro de la jornada son considerados como no laborales

Sobre los diferentes tipos de accidentes de trabajo lo primero es diferencial entre los accidentes de trabajo laborales y los accidentes considerados como enfermedad común.

Hoy queremos reflexionar sobre los accidentes de trabajo ocurridos durante el tiempo de descanso del trabajador, y nada mejor para ello que hablar de la Sentencia de la Sala de los Social del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma del País Vasco 1842/2015, de 6 de Octubre de 2015, que afirma como accidente no laboral por ocurrir en pausa de café, los hechos enjuiciados.

Para consultar la sentencia en la página del Consejo General del Poder Judicial pinche en el siguiente enlace:  Sentencia TSJPV 1842/2015

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Un ejemplo de la redacción de cláusula suelo en las hipotecas

Un ejemplo real de la redacción de cláusula suelo en las hipotecas es la siguiente:

El tipo de interés máximo amparado por la hipoteca no será superior al 11,00 % nominal anual, ni inferior al 4 % nominal anual”.

En la escritura de la hipoteca es donde aparecen las cláusulas suelo y donde debemos buscar una redacción similar a la que como ejemplo real hemos dado en el párrafo anterior.

 


El TSJUE celebró ayer día 26 de abril de 2016 la vista sobre la retroactividad de las cláusulas suelo

El TSJUE celebró ayer día 26 de abril de 2016 la vista sobre la retroactividad de las cláusulas suelo.

Se trata de una vista oral en relación a los tres asuntos prejudiciales relacionados con la posible retroactividad de la nulidad de las cláusulas suelo en España.

cláusula suelo

La cláusula suelo puede ser la causa de un desahucio y dejarnos debajo de un puente. Una hipoteca con un pago más alto cada mes por aplicación de la cláusula suelo puede dar lugar al impago del hipotecado.

En la vista se escucha a todas las partes implicadas, en este caso, entidades bancarias y consumidores.

Si la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea entiende que las retroactividad de las cláusulas suelo debe darse desde la constitución del préstamo, y no desde el 9 de mayo de 2013, como ha dicho nuestro alto tribunal (Tribunal Supremo), las entidades bancarias tendrán que devolver todas las cantidades pagadas de más en virtud de la aplicación de la cláusula suelo.

No esperamos tener a nuestra disposición la sentencia hasta al menos octubre del año 2016.

Sin embargo en nuestro despacho seguimos recomendando iniciar la demanda cuanto antes, ya que nadie asegura que la sentencia sea favorable a los intereses de los consumidores, y mientras tanto continuaremos sujetos al yugo de la cláusula suelo impuesta que vulnera nuestros derechos y nos “cuesta dinero mensualmente”.

Confíe en nosotros como abogados expertos en cláusulas suelo, llevamos años peleando en defensa de los hipotecados, preferentistas  y accionistas de Bankia.

La cláusula suelo limita los derechos y se ha usado por la banca de forma oscura y poco trasparente con un claro conocimiento de que la bajada de tipos de interés era probable, y la subida (cláusula suelo frente a cláusula techo), era casi imposible.

 

 


Cláusula suelo y la resolución extrajudicial. El acuerdo con el banco.

Sentencias cláusula suelo

La resolución extrajudicial del conflicto provocado por la aplicación de la cláusula suelo debe cumplir unos requisitos mínimos que protejan los derechos del consumidor

Una de las formas de terminar con la aplicación de la cláusula suelo consiste en llegar a un acuerdo con la entidad bancaria. Dicho acuerdo suele surgir de la “carta” enviada por el hipotecado al defensor del cliente de la entidad. Esa carta, que siempre aconsejamos sea manuscrita, es el paso previo al inicio de cualquier reclamación judicial.

Si la entidad, después de nuestra reclamación, realiza una propuesta de acuerdo, no se debería aceptar soluciones que no cumplan con unos requisitos mínimos: Seguir leyendo


La cláusula suelo y la carga de la prueba de su validez

¿Quien debe probar la validez de la cláusula suelo en una hipoteca?

La cláusula suelo, como vicio del consentimiento del consumidor, como “engañado” por la entidad, con mayor conocimiento, “y mayor maldad”, que oculta al hipotecado que conoce de la bajada del tipo de interés (como hecho cierto), y que asegura su “beneficio” a costa del endeudado, es estudiada con cautela y en favor del “consumidor“, como hemos estado analizando en esta página en anteriores reflexiones.

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La carga de la prueba de la validez de la cláusula suelo corresponde a la entidad bancaria cuando se trata de un consumidor. Es uno de los supuestos de “inversión de la carga de la prueba”

Hoy quiero hablar de “la carga de la prueba“, palabra técnica de uso común entre los operadores jurídicos  y que consiste en el principio de derecho procesal, por el que corresponde, a una de las partes en el proceso (al actor -el que reclama justicia iniciando la demanda, y al demandado, cuando pretende defender su postura), la prueba de los hechos y circunstancias cuya falta de acreditación llevaría a una decisión judicial adversa a sus pretensiones.

Cuando hablamos de cláusulas suelo o cláusula suelo, y en los supuestos en los que nos encontramos ante un “consumidor” (lo que ocurre en la mayoría de los supuestos), resulta aplicable la regla del artículo 82 del TRLGDCU (Texto refundido de la ley general de defensa de los consumidores y usuarios), que afirma con robustez y contundencia que: “El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba”.

En otras palabras, en los supuestos de cláusulas suelo (cláusula suelo), es a la entidad financiera la que le corresponde probar que negoció de forma individual (con el firmante de la hipoteca) dicha cláusula que supone de facto que el consumidor pague mensualmente una cantidad mayor por su préstamo hipotecario.

Dicho lo anterior, un abogado especialista en cláusulas suelo (cláusula suelo), debe, antes de iniciar la reclamación judicial solicitando la nulidad de la misma, solicitando la devolución de las cantidades ingresadas de más por aplicación de la cláusula suelo, estudiar con un análisis minucioso todas estas cuestiones para lograr el éxito final del procedimiento.


La claúsula suelo y la subrogación

La cláusula suelo y la subrogación en los préstamos para la compra de vivienda nueva

 

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La subrogación en el préstamo promotor es una verdadera solicitud de financiación que debe ser expresamente autorizada o consentida por la entidad financiera

Una de las consultas recurrentes que nos hacen en nuestro despacho tiene que ver con la situación en la que el prestatario se ha subrogado en el préstamo concedido por la entidad financiera,

Esto ocurre con frecuencia en las viviendas de primera mano, las entregadas directamente por la promotora al cliente finalista -consumidor-, que recibe el inmueble y se subroga en el préstamo hipotecario, –el llamado préstamo promotor.

Dado que ha sido la promotora la que ha negociado las condiciones del préstamo, nos encontramos con que podemos estar afectados por la cláusula suelo, dado que la subrogación supone asumir para si las  condiciones establecidas en la negociación que ha efectuado un tercero – en este caso el promotor.

¿Afecta la cláusula suelo en los supuestos de subrogación hipotecaria?

La Audiencia Provincial de Cáceres, sección 1ª, en sentencia de fecha 27 de enero de 2016, nos apunta la solución:

“No podemos olvidar que la subrogación en el préstamo al promotor es una solicitud de financiación en toda regla, ya que siempre debe ser expresamente autorizada o consentida por la entidad financiera, conforme al artículo 1205 del Código Civil. No es de recibo que la entidad bancaria se desentienda por completo de una cláusula cuyo destinatario final es, sin duda alguna el consumidor adquirente de las viviendas en promoción inmobiliaria”.

¿Puedo entonces iniciar un proceso judicial para recuperar mi dinero pagado de más por aplicación de una cláusula suelo?

La respuesta es contundente y afirmativa, en dos letras SÍ.

Y no solo debemos solicitar que se deje de aplicar una cláusula gravosa para el consumidor, sino que debe solicitarse la devolución de cantidades en razón de los intereses pagados de más en aplicación de la cláusula suelo. Estos intereses se cuantifican desde mayo del año 2013, pero conviene aclarar que actualmente estamos a la espera de la resolución del Tribunal Europeo que puede modificar la doctrina emanada por nuestro Tribunal Supremo.

Lo lógico es que la resolución del TSJUE determine la devolución de todas las cantidades pagadas de más por aplicación de la cláusula suelo desde el inicio de la relación hipotecaria (nulidad de la cláusula suelo desde el inicio). No obstante reiteramos que en la actualidad los despachos de abogados nos vemos obligados (en defensa de nuestros clientes) a solicitar solo las cantidades desde el 9 de mayo de 2013, fecha de la sentencia del Tribunal Supremo que estableció la nulidad con efectos solo desde esa fecha.


Cláusulas suelo y la especial protección del consumidor

El Consumidor como sujeto de especial protección y las cláusulas suelo

Consumidor es aquella persona física o jurídica que actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. Esto es, que interviene en las relaciones de consumo con fines privados, contratando bienes y servicios como destinatario final, sin incorporarlos, ni directa, ni indirectamente en procesos de producción, comercialización o prestación a terceros. (Artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias – TRLGDCU-)

El consumidor tiene una especial protección derivada de la aplicación de la Directiva 93/13

El consumidor tiene una especial protección derivada de la aplicación de la Directiva 93/13

 

El consumidor y las condiciones generales de la contratación

El Tribunal Supremo en su sentencia de 9 de mayo de 2013 (sentencia sobre cláusulas suelo en las hipotecas), enumeró las cuatro condiciones, o mejor expresado características de las condiciones generales de la contratación. Dejar claro que la cláusula suelo se considera una condición general de la contratación, y que a priori no tiene porque ser considerada ilícita –la nulidad la provoca la falta de transparencia en la contratación de las cláusulas suelo -, puesto que existen muchas correctamente articuladas y que actúan dentro de las hipotecas de correcta frente al ordenamiento jurídico.

Las cláusulas suelo son lícitas. La nulidad la provoca la falta de transparencia.

Las cláusulas suelo son lícitas. La nulidad la provoca la falta de transparencia.

Una vez concluido que las cláusulas suelo son una condición general, procede analizar si el prestatario -aquel que está obligado al pago de la deuda-,  es un consumidor.

Si estamos ante un consumidor, éste tiene una protección especial derivada de su situación de inferioridad (S.T.S. 9-05-2013: …el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación, como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional sin poder influir en el contenido de estas.).

Para superar el control de inclusión (o cuando una cláusula será considerada lícita), es necesario que cumpla con los criterios de:

  • Transparencia.
  • Claridad.
  • Concreción.
  • Sencillez.

Y no puede resultar:

  • Ilegible.
  • Ambigua.
  • Oscura.
  • Incomprensible (El consumidor debe poder comprender lo que firma.

(La sentencia de la Audiencia provincial de Valladolid de fecha 9 de febrero de 2016, señala que la transparencia es la necesaria comprensión del consumidor (…) que le permita percatarse de que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato e incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago, es decir, una información que permita al prestatario consumidor tener un conocimiento real y razonablemente completo de como juega o puede jugar en la economía del contrato esa cláusula suelo”).

Y como colofón, es necesario que el consumidor hubiera tenido la oportunidad “real” de conocer la cláusula suelo en el momento de la firma del contrato (sea cual sea la cuantía del préstamo).